Leistungsspektrum beim modularen Bauen

Seit Jahren beweist KLEUSBERG als Anbieter schlüsselfertiger Gebäude bei unterschiedlichsten Bauaufgaben mit differenzierten Ansprüchen an Architektur und Nutzung seine Kompetenz in der Projektentwicklung und -abwicklung. Als Generalunternehmer sind wir Ansprechpartner in allen Fragen und bieten das Komplettpaket aus Beratung, Entwicklung, Planung und Ausführung. Bei einer Beauftragung als Totalunternehmer erweitert sich das Leistungsspektrum um die Grundstückssuche, die Projektfinanzierung und bei Bedarf sogar um den Gebäudebetrieb nach der Fertigstellung.

Zur Verdeutlichung der Unterschiede schlüsseln wir die Bereiche noch mal auf und gehen auf einzelne Aspekte näher ein.

KLEUSBERG als Generalunternehmer (GU)
Sind wir als GU beauftragt, erbringen wir nach Abschluss des Generalunternehmervertrags alle Bauleistungen, die sich auf nachfolgende Bereiche beziehen:

• Umsetzung des Architekturentwurfs, gerne in Zusammenarbeit mit einem externen Partnerplanungsbüro
• Konstruktion & Engineering
• Ausführung (Produktion der Raummodule im Werk, Rohbauarbeiten auf der Baustelle, Montage der Raummodule und Ausbau)
• Fertigstellung mit Schlüsselübergabe

Als einziger Vertragspartner des Bauherrn trägt KLEUSBERG die volle Verantwortung für alle Projektphasen und erledigt den gesamten Planungs-, Genehmigungs- und Ausführungsprozess. Das bedeutet Termin-, Qualitäts- und Kostensicherheit, denn diese Punkte sind im Generalunternehmervertrag klar geregelt.

KLEUSBERG als Totalunternehmer (TU)
Auf Wunsch des Kunden übernimmt KLEUSBERG als TU weitere Leistungen rund um das Bauprojekt: Schon vor der ersten Entwurfsphase steht beispielsweise die Grundstücksbeschaffung an. Auch bei der Erstellung von Planungsgrundlagen, bei Finanzierungsfragen oder auf der Suche nach einem passenden Architekturbüro stehen wir als Modulbauunternehmen zur Seite. Nach der Fertigstellung des Gebäudes sorgt KLEUSBERG bei Bedarf für einen reibungslosen Betrieb oder nach dessen Nutzungsende ebenso für eine Änderung der Funktion. Beispielsweise kann ein Bürogebäude in ein Wohnhaus umgebaut werden oder eine Klinik in ein Seniorenheim – die Modulbauweise macht es durch nicht tragend ausgeführte Inne- und Außenwände möglich. Raumkonfigurationen lassen sich problemlos an veränderte Anforderungen anpassen. Modulgebäude können darüber hinaus erweitert oder vollständig abgebaut und an einem anderen Standort wiedererrichtet werden.

Bekommt KLEUSBERG den Auftrag, als GU oder TU tätig zu werden, profitiert der Kunde von einer umfassenden Planungs- und Baukompetenz:

• Der (GU- oder TU-)Vertrag regelt den gesamten Bauprozess.
• Der Generalunternehmer/Totalunternehmer trägt die Verantwortung für die Gesamtleistung.
• Der Generalunternehmer/Totalunternehmer übernimmt die Koordination von Schnittstellen und Verantwortlichkeiten wie auch die Qualitätssicherung bei den verschiedenen Gewerken.
• Im Falle einer Gewährleistung steht der Generalunternehmer/Totalunternehmer dem Kunden als direkter und zunächst alleiniger Ansprechpartner zur Verfügung.
• Der Bauherr hat während des gesamten Projekts die Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit.

Projektablauf im Modulbau
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie ein Kunde und KLEUSBERG als General- bzw. Totalunternehmer zusammenfinden:

• Idealerweise beginnt die Zusammenarbeit gleich zu Beginn der Entwurfsplanung, entweder mit dem Architekten des Bauherren, dem KLEUSBERG Architektenteam oder mit einem externen Partnerplanungsbüro. Der Vorteil dieser frühen Kontaktaufnahme liegt darin, dass die Verwendung von Modulen von Anfang an im Entwurf berücksichtigt werden kann. So lassen sich die vielfältigen Vorzüge der Modulbauweise optimal ausschöpfen und der Planungsprozess zusätzlich beschleunigen.
• In der Praxis kommt selbstverständlich ebenso vor, dass der Planer den Entwurf bereits erstellt hat, bevor der Kontakt zu KLEUSBERG entsteht. Obwohl das Architekturkonzept also unabhängig vom System der Modulbauweise entwickelt wurde, kann er mit der fachkundigen Beratung durch das KLEUSBERG Team in der Regel mit nur einigen kleinen Anpassungen in ein modulares Raster übersetzt werden. Der architektonische Ausdruck bleibt gewahrt, während der Entwurf um die Funktionalität und Flexibilität der Modulbauweise erweitert wird.
• Als Totalunternehmer wird KLEUSBERG bereits in der „Planungsphase 0“ aktiv – also noch vor der Entwurfsplanung – und übernimmt grundlegende Aufgaben wie Grundstücksbeschaffung, Bedarfsfeststellung, Klären von Finanzierungsfragen oder die Definition von funktionalen Anforderungen.

Auf die Entwurfsphase folgt die Abgabe des Bauantrags. Für einen erfolgreichen Genehmigungsprozess gibt es zwei Möglichkeiten:

• KLEUSBERG unterstützt den vom Bauherrn beauftragten Architekten in allen Fragen rund um die Baugenehmigung und stellt für ihn alle relevanten Unterlagen zusammen.
• KLEUSBERG übernimmt die komplette Genehmigungsplanung für den Kunden.

Ist die Baufreigabe erteilt, tritt die Werkplanung in den Fokus des Planungsprozesses. Bevor die Produktion der Raummodule mit möglichst hohem Vorfertigungsgrad im Werk starten kann, müssen alle Details rund um Konstruktion, Gestaltung oder technische Ausstattung genau festgelegt werden. Diese Phase erfordert ein gründliches Vorausdenken und exakte Abstimmungen zwischen allen Beteiligten, ist aber ein wichtiger Baustein des Planungsprozesses, um den ambitionierten Terminplan zu gewährleisten.

Um das Prozessmanagement zu vereinfachen, setzt KLEUSBERG auf eine integrale Planung mit BIM. Anhand des 3D-Modells kann die Wirkung des Gebäudes schon vor der eigentlichen Realisierung beurteilt werden. Darüber hinaus ermöglichen Schnitte von Wand- und Deckenaufbauten sowie Konstruktionsdetails den anschaulichen Vergleich von Planungsvarianten. Nicht zu vergessen lassen sich mithilfe von BIM von Beginn der Planung an Gewerkekollisionen und damit Mehrkosten und Bauverzögerungen vermeiden. Die Bemusterung kann auf Wunsch ebenfalls mittels moderner Virtual Reality Technik am bzw. im Gebäudemodell erfolgen.

Nach der intensiven Planungsphase beginnt die Realisierung des Gebäudes: parallel in den Werkhallen von KLEUSBERG und auf der Baustelle. Während die Arbeiten an Fundamenten oder am Untergeschoss konventionell vonstattengehen, werden die Raummodule in den Produktionshallen vorgefertigt. Alle Abläufe sind so genau getaktet, dass die bauliche Umsetzung mit allen genannten Vorteilen rasch und zuverlässig erfolgt. Nach wenigen Wochen Planungszeit und 2-3 Monaten Bauphase ist das Modulgebäude bereit zum Bezug. Auf Wunsch erbringt KLEUSBERG im Anschluss den Betrieb der Immobilie.