Welche Kosten entstehen im Modulbau?

Einer der herausragenden Vorteile der Modulbauweise (Bauen mit industriell vorgefertigten Gebäudesegmenten, sogenannten Modulen) ist, dass die tatsächlichen Kosten vorher präzise genau kalkuliert werden können. Die durchgängig digital getakteten Prozesse von der Planung über die Vorfertigung im Werk bis zur Fertigstellung am Bauort bieten Bauherren und Investoren erheblich mehr Planungssicherheit als bei herkömmlichen Bauweisen. Wer sich schon mal damit beschäftigt hat, ein Bauvorhaben in die Realität umzusetzen, der weiß, dass gerade bei den Kosten erhebliche Preisspannen und auch Preisschwankungen möglich sind.

Baugrund beeinflusst die Kosten maßgeblich

Bereits bei der Auswahl des Grundstücks kann man die Baukosten erheblich beeinflussen. Die in der Kostengruppe 100 zusammengefassten Aufwendungen werden maßgeblich durch den Wert des Baugrunds beeinflusst. Ein Beispiel: Beträgt der durchschnittliche Wert eines Grundstücks in Sachsen-Anhalt 32 € pro Quadratmeter, liegt er in Berlin mit im Durchschnitt rund 670 € fast 2.100 % höher. Große Differenzen liegen auch im Stadt-Land-Gefälle. Baugrund in kleineren Gemeinden ist in der Regel erheblich günstiger zu erwerben als in größeren Städten.

Die Kostengruppen 200 – 300 (im Wesentlichen Erschließung, Baugrube und Gründung) haben auch einen nicht unerheblichen Einfluss auf die späteren Gesamtkosten. Hanglagen erfordern beispielsweise zusätzliche Aufwände im Hinblick auf die Gründung, aber auch die Zuwegung und Außengestaltung. Ein weitestgehend ebener Baugrund ermöglicht hingegen eine einfachere Fundamentierung.

Modulbauweise günstiger als Stein auf Stein?

In der Kostengruppe 300 sind ab 330 bis 390 die gesamten Rohbaukosten dargelegt. Diese können beim Modularen Bauen ganzjährig etwas niedriger als bei konventionellen Bauweisen liegen. Grund dafür sind die rationalen, zunehmend auch automatisierbaren Fertigungsmethoden unter optimalen Bedingungen in beheizten Fertigungshallen. Das stringent dem LEAN-Prinzip folgende Engineering im Vorfeld sowie die LEAN-Production helfen außerdem, Verschwendungen beim Materialeinsatz zu vermeiden, z. B. durch Verschnitt- und somit Abfallminimierung. Das ist auch ein wichtiger Umweltaspekt, den es in der Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen gilt.

Individuelle Planung und Kosteneffizienz beim Modulbau schließen sich aus?

Ganz und gar nicht! Dennoch gibt es gerade bei der Planung ein paar Dinge zu beachten. Hier bietet es sich an, am besten vor Planungsbeginn – wenn möglich in der Leistungsphase 0 bzw. 1 – mit einem leistungsfähigen Modulbau-Unternehmen in Kontakt zu treten. Einerseits, um die gewünschte Gestaltung auch mit Modulen möglichst detailgenau umzusetzen, andererseits, um dabei die konstruktiv andersartige Tragstruktur möglichst effektiv und wirtschaftlich zur Wirkung zu bringen. Auch dadurch lassen sich gewisse Rationalisierungseffekte bei der Materialbeschaffung, Konstruktion, Fertigung und Baulogistik darstellen, ohne das architektonische Konzept zu verfälschen. Ein weiterer wichtiger Aspekt in der frühen Planungsphase ist die Abstimmung aller Fragen am virtuellen 3D-Modell des Gebäudes. KLEUSBERG arbeitet bereits ab der Planungsphase – auch gemeinsam mit kundenseitigen Architekten*Innen – mit der transparenz- und daher effizienzsteigernden BIM-Methode (Building Information Modelling). So haben Planer und Bauherr, aber auch alle beteiligten ausführenden Gewerke immer den gleichen Plan- und Sachstand vor Augen. Zunehmend werden auch Bemusterungen dank VR-Technologie direkt im virtuellen Gebäude vorgenommen und so über Qualitäten, Farbigkeit und Haustechnikausführungen entschieden.

Baukosten pro Quadratmeter im Modulbau

Zunächst einmal liegen die Herstellungskosten für ein Modulgebäude i. e. auf dem Niveau eines konventionellen Gebäudes. Der Zeitvorteil dank witterungsunabhängiger Vorfertigung der Module im Werk und parallel der Gründungs- und Fundamentierungsarbeiten vor Ort verkürzt jedoch die Gesamtbauzeit erheblich. Eine modulare Immobilie kann somit je nach Größe viele Monate bis über ein Jahr früher bezogen und genutzt werden. Bei vermieteten Immobilien fließen dadurch frühzeitiger Einnahmen und die erhebliche Verkürzung etwaiger Finanzierungszeiträume hilft den Zinssatz und folglich die Kosten nochmals zu reduzieren.

Dank der schlanken Tragkonstruktion und somit schlanker Wandaufbauten entstehen bei einem 5.000 Quadratmeter großen, 5-geschossigen Bürogebäude zusätzlich rund 100-150 Quadratmeter nutzbarer Raum. Bedeutet, dass der Bauherr entweder etwas weniger Quadratmeter BGF bauen muss oder aber für den gleichen Preis bei KLEUSBERG mehr Nutzfläche erhält.

Ein gut geplantes Modulgebäude schließt Baumängel-Kosten aus

Keinesfalls zu unterschätzen ist bei herkömmlichen Bauweisen – insbesondere gewerkeweisen Vergaben – der „Kostentreiber“ Baumängel. Jeder kennt solche Beispiele, bei denen meist durch schlechte zeitliche Koordinierung der Gewerke, der eine Handwerker die Arbeit des anderen konterkariert. Nicht so beim Modulbau. Die gemeinsam abgestimmte präzise Planung am virtuellen Gebäudezwilling unterstützt alle Ausführungsbeteiligten und hilft so, Kollisionen bei Leitungsführungen zu vermeiden. Die minutiös getaktet Vorfertigung im Werk erfolgt streng qualitätsüberwacht. Nach der meist nur wenige Tage andauernden Montage der Raummodule am Bauort geht es genau so weiter. Alle Gewerke werden von erfahrenen Fachunternehmen ausgeführt, die oftmals seit vielen Jahren nach den hohen Qualitätsanforderungen von KLEUSBERG arbeiten. Die vollumfängliche Verantwortung für Ausführungsqualität und Preistreue liegt stets bei uns, KLEUSBERG, dem Generalunternehmer.

Gesamtverantwortung sorgt für Kostensicherheit

Modulgebäude werden i. d. R. schlüsselfertig realisiert. Die Verantwortung für Ausführungskosten und Fertigstellungstermin während der Bauphase liegen dabei beim Generalunternehmen. Das schafft von Anfang an Planungssicherheit und minimiert, wie die unten stehende Grafik anschaulich zeigt, die Risiken des Bauherrn enorm:

Wertstabilität dank flexibler Nachnutzung der Modulgebäude

Ist ein Gebäude fertiggestellt und an den Bauherrn übergeben, läuft die „Uhr“ weiter. Auch hier spielt der KLEUSBERG Modulbau gegenüber konventionellen Bauweisen, aber auch gegenüber anderen Modulbauanbietern seine Vorteile aus. Anders als die meisten Modulbauer verzichten KLEUSBERG Modulgebäude bewusst auf tragende Innen- und Außenwände. Die Tragstruktur bildet sich aus vertikalen, lastabtragenden Stützen und den jeweiligen Geschossdecken. Das bedeutet, jederzeit sind individuelle Grundrissanpassungen oder Erweiterungen möglich, wenn Nutzungsänderungen dies erforderlich machen. So kann zum Beispiel eine als Bürogebäude geplante und genutzte Immobilie ohne Eingriffe in die Tragstruktur kostengünstig zu einem späteren Zeitpunkt in Wohnungen umgewandelt werden.

Einzigartig ist die Möglichkeit, ein Modulgebäude komplett oder teilweise zu versetzen und an einem anderen Ort einer neuen Nutzung zuzuführen. Das bietet keine andere Bauweise so ausgeklügelt und nachhaltig. In die Zukunft gedacht sind die additiven modularen Baukörper problemlos recycelbar, da KLEUSBERG keine Verbundwerkstoffe verwendet. Das bedeutet, dass Modulgebäude mit Ihren Stahltragwerken regelrecht als Wertstofflager anzusehen sind und anders als bei Betonbauten die meisten Materialien für erneute Nutzungen im Bau oder anderen Bereichen nutzbar bleiben. Das ist nicht nur besonders nachhaltig und ökologisch, sondern steigert die Gesamtwirtschaftlichkeit nochmals erheblich.

Primus auch bei Betriebs- und Instandhaltungskosten   

Neben den Grundstücks-, Planungs- und Herstellungskosten ist der Modulbau auch bei den Unterhaltskosten vorbildlich. Trotz schlanker, flächenschonender Bauweise entspricht jedes Modulgebäude mindestens dem aktuell gültigen GEG (Gebäude Energie Gesetz), auf Wunsch auch allen KFW-Standards bis hin zum Passivhaus. Das senkt den Primärenergieeinsatz für Heizung und Klimatisierung und schont gleichzeitig den Geldbeutel. Sämtliche Konstruktionen sowie Fassaden, Fenster etc. aber auch haustechnische Anlagen sind von hoher Qualität und werden nach Herstellerrichtlinien und den hohen Fertigungsanforderungen von KLEUSBERG eingebaut. Daher unterschreiten in den meisten Fällen die Wartungs- und Instandhaltungskosten die eines herkömmlichen Bauwerks nennenswert.

Ab welcher Größenordnung sind Modulgebäude wirtschaftlich?

Der Wiederholungsfaktor schafft bei der modularen Bauweise beträchtliche Rationalisierungseffekte. Wenn das Prinzip der Serie konsequent über den gesamten Prozess eingehalten wird, lassen sich Kosten sparen. Wenn man sich beispielsweise bei der Elektroplanung einmal die Position, Befestigung und Anbindung der Kabelführung überlegt hat, wird diese Lösung hunderte Male exakt identisch umgesetzt. Der Aufwand für Engineering und Projektmanagement variiert hingegen nur geringfügig mit der Gebäudegröße. Daher kann die Modulbauweise ihre Wirtschaftlichkeitsvorteile erst ab einer Bruttogeschossfläche von etwa 500 Quadratmetern ausspielen.

Wo liegen die Baukosten für Bürogebäude, Kindertagesstätten, Kliniken oder sonstige Neubauten?

Auf die Frage, wie viel kostet bei KLEUSBERG ein modularer Neubau pro Quadratmeter, lässt sich ohne weitere Vorkenntnisse des genauen Bedarfs sowie der zu erfüllenden Kundenanforderungen keine verbindliche Antwort geben, da dies von sehr vielen Faktoren abhängt. Einige grundlegende haben wir zuvor bereits dargelegt. Die Baukosten pro qm hängen zudem nicht unerheblich von nutzungsspezifischen Ausstattungsstandards ab. So liegt der Quadratmeterpreis eines Klinikneubaus mit aufwendiger Medizintechnik selbstredend weitaus höher als der eines Bürogebäudes. Die Baukosten für eine eingeschossige Kindertagesstätte mit großzügigen Schiebefensterelementen zum Außenspielbereich, breiten Spielfluren mit öffenbaren Dachbelichtungen und speziell auf Kindersicherheit ausgerichteten Fenstern, Türen und Sanitärbereichen sind selbstverständlich höher als die für einen 2-geschossigen Schulanbau, bei dem die im Bestandsgebäude vorhandene Haustechnik teilweise für den Erweiterungsbau mitgenutzt werden kann. Natürlich haben auch unterschiedliche Qualitäten beim Ausbau oder der Fassadengestaltung Einfluss auf die Kosten. Eine nahezu wartungsfreie, hochwertige HPL-Fassade (Vollkernplatte mit dauerhaft witterungsresistenter Oberfläche) oder eine natürliche Massivholzfassade aus FSC-zertifiziertem heimischen Lärchenholz sind kostenintensiver als eine herkömmliche Putzfassade auf Basis eines Wärmedämmverbundsystems.

Erfahren Sie mehr über Modulares Bauen oder über die Anwendungsmöglichkeiten der Modulbauten als Bürogebäude, Kindergarten, Schule oder Klinik.

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